恒大开启全剧终
大家好，我是马江博，关注我，看清形势，看到趋势。重磅的消息，恒大终于要清盘：2024年1月29日上午，香港高等法院举行中国恒大清盘聆讯，最终，法官现场裁定中国恒大清盘。在经过先后7次押后聆讯之后，中国恒大终于被判令清盘，清盘就意味着破产清算。而恒大现任总裁，肖恩表示：将积极与清盘人沟通，依法配合清盘人履行相关程序……恒大还将稳步推进保交楼等重点工作。都是客套话，实际上恒大再无生还可能。我们更关心两件事情：一、为什么香港法院现在判决？二、破产后谁受益谁受损？先说为什么香港法院现在要判决清盘？日期正好选在1月29日。要知道1月29日，正好是内地与香港相互认可和执行民商事案件判决生效的日子。很显然，这是一场深思熟虑的可控爆破。1、首先，香港法院已经没有理由再拒绝债权人的清盘申请，在此之前已经拒绝了7次，现在内地楼市持续低迷，恒大恢复健康的可能性为零。2、其次，香港法院的多次拒绝，已经替内地司法提供了时间窗口，2023年4月20日，中国最高法公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，这个批复能一定程度上保护烂尾楼受害者，避免恒大的资产被债权人瓜分。3、最后，还有一条无法明确印证但高度可能的逻辑，香港的清盘判决，避免了恒大在美国破产的可能，否则美国司法的长臂管辖过来会更麻烦。香港的司法体系，从1月29日后开始，可以与内地进行衔接，至少更可控。回到破产后，谁受益谁受损的大问题。可以肯定，以许家印为代表的管理层最受益。清盘后，大部分管理层就算解脱了，他们的家族财富也一定程度上保留了下来。那谁受损？这个问题就复杂了。先看中国最高人民法院在去年的批复（看不懂的看一直接看下一段给的结论）：批复中明确了商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。同时，最高人民法院也指出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。一句话翻译：能交房的，先交房再谈工程款和债权；不能交房的，先变卖资产退还购房款，再谈工程款和债权。客观说，为了保护购房者，我们的最高法真的很拼。在这个“强硬条款”下，债权人和供货商是绝对的劣势，所以看恒大的美元债价格就知道了，面值100的债券价格只剩下不到2美元。可以稍微预估下，平均下来，债权人能拿到总债权额的5%，供货商能拿到总货款的10%就谢天谢地了。最后回到烂尾楼，事实上，哪怕在法律的过度保护下，很多人依然未必能拿到自己的房子。大部分烂尾楼，只剩下了抵押在金融系统的土地和在建工程，公司账上分文不剩。在没有额外财政资金救助的情况下，必然是大规模持续烂尾，具体细分是这样的：1、中小城市比二线城市惨，对于小城市，4000-5000元的房价，因为地价不值钱，假如工程仅仅出地面，那么70%以上的购房款就打水漂了。对于二线城市，假如当地房价在1.5万左右，即便烂尾，还能保住60%以上的价值2、同等烂尾情况下，销售火热的楼盘，比销售不佳的楼盘要惨，销售不佳的楼盘，可供处理的资产更多，而购房者要求退购房款，在所有清偿顺序中优先级最高。而已经卖光的楼盘，几乎就没有可供处理的资产而言。我是马江博，关注我，关注趋势与财富。
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